El atraso cambiario termina con los precios bajos de inmuebles, apuntalado por otros tres factores | Por MAHE Desarrollos Inmobiliarios

Por Ariel Venneri. Consultor económico financiero. Fundador del Grupo MAHE.

Después de un ciclo de poco más de tres años caracterizados por la disminución de los precios de los inmuebles, período que se extendió desde finales de 2019 hasta mediados de 2023 y siguió con estabilización, o leve aumento, a partir del segundo semestre del año pasado que situó los precios en niveles comparables a los de 2010/2011, se ha iniciado un nuevo ciclo de aumento de precios de forma robusta. Esta suba se impulsa en el incremento significativo de los costos de construcción en dólares, derivado de la política gubernamental de mantener bajo control sobre el valor de la monea extranjera(mediante la apreciación del peso) como medida para contener la inflación.
Todo este escenario se presenta en simultaneo a la pronunciada depresión en la actividad económica.

Esta política de atraso cambiario ha resultado en un incremento sustancial del costo de construcción en dólares en tan solo cuatro meses (diciembre 2023 a marzo 2024), con un aumento de casi el 100%. Antes de la devaluación, el costo se situaba cerca de USD 750, mientras que en abril ascendió a USD 1410. Este aumento marcó el fin del ciclo de precios bajos y el comienzo de un período de incremento generalizado de éstos. Existe consenso respecto a que, en los próximos meses, estos valores aumentarán en un rango del 15% al 20% en dólares. Sin embargo, la tendencia al alza continuará si el Gobierno no revierte su política de apreciación del peso, la cual está generando una inflación considerable en términos de la moneda extranjera.

A esta dinámica se suman tres factores que la apuntalan y potencian.

En primer lugar, la fuerte caída del stock de inmuebles a la venta. Solo en CABA se paso de más de 120.000 departamentos ofrecidos, a finales del 2022, a unos 70.000 en la actualidad.

Por otra parte, el lanzamiento de nuevas líneas de crédito hipotecario en pesos con ajuste UVA que, más allá de las condiciones y contexto económico, abren la posibilidad de acceso a la compra a un segmento significativo de compradores potenciales. Éstos se sitúan en niveles de ingresos medio a medio altos, pero carecen de ahorros suficientes para acceder al único esquema de financiamiento disponible actualmente con plazos limitados, como lo ofrecen las opciones de compra en pozo. Además, una inflación con expectativas a la baja respecto del pico de diciembre del 25,5%, pero con el riesgo de estancarse en niveles todavía altos (superiores al 6 o 7% mensual). Y finalmente, la experiencia traumática que ha dejado para muchos la edición anterior de las líneas de crédito UVA (2016-2017), marca un riesgo que habrá que ver como es percibido.

Será crucial entender si se genera una demanda significativa de créditos por parte de quienes buscan una vivienda o bien, inversores atraídos por la rentabilidad del alquiler tradicional que vuelve a ser interesante.

Por último, el tercer factor que también empujará el alza de precios es una nueva versión de blanqueo de capitales que busca lanzar el Gobierno, del cual habrá que ver -en caso que se apruebe-, con cuáles condiciones se aplicará para entender cuánto terminará canalizándose al sector inmobiliario.